Avaliação dá credibilidade ao pregão e segurança ao negócio Imagem capa da paginaImóveis, máquinas, carros para sucata, eletrônicos. Não importa o bem em negociação, a chance de êxito do leilão vai depender basicamente do preço do item ofertado.

Daí a importância da avaliação bem-feita, com valores compatíveis aos que são praticados no mercado, para atrair o maior número de interessados. Obrigatória apenas para os leilões judiciais, a avaliação acompanhada de laudo do perito, entretanto, resulta em maior segurança e credibilidade também às negociações extrajudiciais.

Etapa que antecede a exposição do bem, a avaliação é o início do processo, é o momento no qual o bem é vistoriado e submetido a estudos comparativos que são realizados por um perito especialista ou por um oficial de Justiça, para definição do valor de venda. No caso de leilão extrajudicial, o processo de avaliação costuma ser mais rápido e mais barato, pois quem define o preço é o dono do bem, sem exigência do laudo de um especialista nem do oficial de Justiça.

Especialista também erra “O maior atrativo do leilão é o preço. Portanto, se o avaliador não fizer uma avaliação ‘para leilão’, o bem não será vendido”, ressalta Tatiana Paula Zani de Sousa, leiloeira oficial da Líder Leilões. Ao contrário de outros tipos de avaliação, explica Tatiana, a avaliação “para leilão” deve fixar preços, em média, 30% abaixo das cotações praticadas no mercado. “Sendo assim, a avaliação é o principal requisito para o sucesso ou o fracasso do leilão”, afirma.

Leiloeira oficial há 15 anos, Tatiana conta que algumas vezes o especialista avaliador comete erros, tornando o pregão pouco atrativo. “Temos vários casos de imóveis superavaliados, que oferecemos em leilão, às vezes com preço maior do que o preço de mercado”, lembra Tatiana. “E, levando-se em conta que o arrematante arca com os custos da comissão da leiloeira, de 5%, e com os custos da escritura, tais imóveis não foram vendidos.”

Avaliar é parte do pregão Mas, segundo Tatiana, a avaliação do bem é da natureza do leilão e é por meio dela que se inicia o processo. “É a avaliação que vai apontar qual é a expectativa para leilão. A condição em qual modalidade o mesmo poderá ser ofertado, se leilão presencial ou on-line”, esclarece. “E, como a avaliação do bem é uma fase obrigatória do processo, ela oferece confiança e credibilidade a todos os envolvidos na negociação”, complementa Tatiana.

Fernando Cabeças Barbosa, leiloeiro oficial do Grupo Arremate Leilões, concorda. Para ele, o trabalho do perito dá mais segurança a todos os envolvidos no pregão. “A avaliação do perito é sempre necessária, porque precisamos de um parâmetro para o leilão”, afirma Barbosa. Com a avaliação, segundo ele, se chega a um valor efetivo, um valor de mercado. “Isso é bom para a Justiça, para o arrematante, para todos. É uma condição imprescindível para a avaliação do bem e realização da venda”, justifica.

Preços de mercado
Barbosa critica, no entanto, a fixação de preços acima do valor de mercado, o que inviabiliza a negociação nos leilões judiciais. “A gente pode fazer um alerta, mas num primeiro momento a Justiça manda fazer o leilão com o valor que está no l a u d o”, destaca Barbosa. “Após várias tentativas, se o bem não é vendido, é possível apresentar uma petição, mostrando que o valor definido da avaliação é irreal. Mas normalmente as avaliações vêm de acordo. ”

Mesmo reconhecendo a importância da realização das avaliações e emissão de laudos periciais, Barbosa ressalta que um leilão pode se realizar sem esse documento. “Fizemos o leilão judicial de uma padaria em Guarulhos (SP) sem um laudo efetivo, apenas com um acordo entre as partes, uma interface, e o juiz aceitou. Nesse caso, o dono da padaria, que é o réu no processo, e o autor da ação, que é o credor da dívida, combinaram o valor do bem entre si, e o bem foi levado a l e i l ã o”, conta Barbosa.

Com a palavra, os peritos Mais do que um simples item para ajudar a definir o valor de bens que serão negociados no pregão, o laudo da avaliação é um documento oficial, com peso determinante no andamento do leilão. “Hoje, 90% dos leilões têm peritagem, é uma prática comum, porque elimina riscos de vendedor e comprador se acharem enganados”, diz Reginaldo Tirotti, que trabalha há 11 anos como perito judicial e é membro da Associação dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo (Apejesp), entidade que reúne os profissionais da área.

Habilitado em avaliação de imóveis, Tirotti explica que a defasagem de preço, que pode engessar o leilão, faz parte do processo. “O perito não tem bola de cristal, o laudo é a realidade do imóvel naquele mom e n t o”, afirma. Segundo Tirotti, para a formação de preço são considerados localização, metragem, valores de imóveis semelhantes e de mercado. “Não temos como prever de que forma a bolha imobiliária e a crise na economia vão afetar o imóvel quando ele for efetivamente a leilão. ”

Perito judicial da Apejesp, habilitado em maquinaria e equipamentos há dez anos, Valter da Silva Couto atua há 25 anos na área de leilões e falências. Ele destaca, no entanto, que, apesar de o laudo ser fundamental, não é o perito que determina o preço e, portanto, pouco interfere na questão da defasagem de valores. “O perito é um auxiliar da Justiça, não dá preço, não dá sentença. O perito faz o laudo, que é a base para que o juiz dê a sentença”, explica.

A Apejesp tem um quadro de peritos e assistentes técnicos com experiência em processos judiciais, para atuar como auxiliares do Judiciário, na orientação de juízes, advogados e promotores de justiça. O Guia de Peritos, disponível para consulta on-line no site da entidade (http://www.apejesp. com.br), lista contatos e informações sobre os profissionais, que atuam nas principais cidades do Brasil, subdivididos por 95 áreas de atuação.

Judiciário sobrecarregado Na maioria das vezes, em leilões judiciais, a defasagem no preço se deve ao intervalo entre a penhora do bem e o leilão, e não à imperícia do oficial de Justiça, que faz, inclusive, cursos de atualização. “Temos embargos e discussões judiciais que podem levar um tempo considerável e até causar a deterioração do bem”, diz. Francisco Pedro Jucá, juiz titular da 14ª Vara do Tribunal do Trabalho de São Paulo. “Ne s s a s situações concretas, pede-se uma nova avaliação. ”

Jucá reconhece que a morosidade do Judiciário é um fator negativo, que contribui para a desvalorização do bem, mas lembra que o sistema melhorou muito por conta de convênios com cartórios e o Banco Central, que ajudam inclusive a descobrir fraudes. Jucá argumenta que a demora pode acontecer ainda porque “há bens penhoráveis, mas não vendáveis “. “Mesmo que haja um bem avaliado em R$ 1 milhão, por exemplo, pode não haver compradores interessados em pagar R$ 500 mil. ”

A intensificação da crise econômica e a redução da capacidade de pagamento provocaram um aumento diário de 15% no número de processos trabalhistas. “Hoje, cada vara recebe 14 novos processos por dia. O Fórum da Barra Funda tem 90 varas, só lá são 1.260 novos processos por dia”, contabiliza Jucá. Cada juiz conta com cinco a seis auxiliares por processo, mas o ideal seria o dobro, além das cerca de 20 audiências e dos 50 a 100 despachos diários, alerta.

“A demanda é uma barbaridade e não permite vislumbrar qualquer melhora”, desabafa Jucá. “Estado e Justiça resolvem muita coisa, mas não fazem mágica, não são como as ‘organizações tabajara, seus problemas acabaram’. Se o leilão demora é porque a execução dos processos de penhora também demora”, defende.

 
Praça Clóvis Bevilaqua, 121 • 4º andar - Cj. 41 • CEP 01018-001 - SP • Tel. (11) 3104-1514